|
| |
| EVALUARI |
| |
| Conform standardelor in domeniu, evaluarea este o activitate efectuata de profesionisti care respecta principii, metode si standarde profesionale si etice, prin care se estimeaza o valoare pentru dreptul de proprietate respectiv, care sa fie cât mai apropiata de valoarea pe care o stabileste piata în urma tranzactiilor. |
| Plaja beneficiarilor lucrarilor de evaluare este una foarte larga (si in continua expansiune). Aceasta include persoane fizice, diversi creditori, fonduri de investitii, societati comerciale, institutii si organisme publice, societati de leasing, banci, burse, instante judecatoresti, organe fiscale, etc. |
| Obiectul evaluarii este estimarea valorii. Astfel, evaluarea reprezinta o opinie sau concluzie emisa pe baza unei analize minutioase referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite interese sau aspecte, ale unei anumite proprietati, exprimata de o persoana impartiala, specializata in analiza si evaluarea proprietatilor. |
| Valoarea reprezinta acea calitate conventionala a unui obiect care ii este atribuita in urma unor calcule sau a unei expertize. Valoarea nu este un fapt (suma exacta), ci numai o opinie. Spre deosebire de valoare, pretul (mai exact pretul platit efectiv în urma unei tranzactii sau cursul la bursa) este un fapt tangibil, un element real, o cifra exacta. |
| Pot fi estimate urmatoarele tipuri de valori: |
| - Valoarea de piata: Conform Standardelor Internationale de Evaluare IVS, editia a opta, 2007, reprezinta suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tanzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte actioneaza in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri. |
| - Valoarea de investitie: valoarea pe care este dispus sa o dea un investitor, respectiv valoarea bazata pe cerintele investitionale si deosebita de valoarea de piata care este ceva impersonal si detasat. |
| - Valoarea intrinseca sau fundamentala: difera de valoarea de investitie prin faptul ca reprezinta o analiza a valorii bazata pe caracteristicile intrinseci ale investitiei si nu pe cele avute in vedere de un anumit investitor; de cele mai multe ori valoarea intrinseca este solcitata in cauzele judiciare când evaluatorul are pozitia de expert neutru. |
| - Valoarea de lichidare: reprezinta suma ce poate fi obtinuta daca afacerea este lichidata si activele sunt vandute bucata cu bucata. |
| - Valoarea reziduala este o expresie a valorii de piata pentru o investitie/proprietate, la sfarsitul unei perioade de exploatare, timp in care a fost recuperata integral. Aceasta nu inseamna ca investitia/proprietatea nu mai poate functiona. |
| - Valoarea de casare este o o varianta a valorii reziduale, atunci cand activul este dezmembrat si se recupereaza materialele. |
| - Valoarea realizabila neta este valoarea de piata din care se deduc costurile si taxele aferente tranzactiei. |
| - Valoarea unei participatii majoritara/minoritara, de control etc) este legata de gradul de control asupra intreprinderii care, la randul sau, depinde de procentul de participatie, de distributia celorlalte participatii si de prevederile din contractul de asociere si din statutul societatii. |
| - Valoarea contabila nu reprezinta un standard sau o premisa a valorii, ci este un termen contabil si nu un termen al evaluarii. Valoarea contabila este valoarea la care un activ este inclus in bilant, dupa deducerea oricaror amortizari cumulate si a oricaror pierderi cumulate din depreciere. |
| - Valoarea contabila nu reprezinta un standard sau o premisa a valorii, ci este un termen contabil si nu un termen al evaluarii. Valoarea contabila este valoarea la care un activ este inclus in bilant, dupa deducerea oricaror amortizari cumulate si a oricaror pierderi cumulate din depreciere. |
| - Valoarea pentru credit ipotecar este definita ca valoarea unei proprietati determinata de un evaluator pe baza unei prudente estimari a pietei viitoare, luand in calcul elemente ce sustin valoarea proprietatii pe termen lung, in conditii de evolutie normala si previzibila a pietei locale si tinand cont de utilizarea curenta sau de o utilizare alternativa. Valoarea pentru credit ipotecar este aplicabila proprietatilor imobiliare rezidentiale dar si anumitor proprietati imobiliare comerciale (birouri, centre comerciale, hoteluri). |
|
| Aceste valori pot fi estimate folosind trei metode principale de evaluare: |
| costul de inlocuire net - este principala metoda de evaluare a mijloacelor fixe necesare exploatarii. Aceasta reprezinta o procedura in afara pietei, rezultatul fiind conditionat de o profitabilitate potentiala adecvata si de o viabilitate pe termen mediu si lung. |
| abordarea pe baza de venit - se inscrie in optica investitorului care doreste sa achizitioneze capacitatea viitoare de generare de venit a unei anumite proprietati. |
| abordarea prin comparatie - se bazeaza pe un proces logic in care valoarea de piata se obtine prin analiza tranzactiilor cu proprietati similare si relevante, compararea acelor proprietati cu proprietatea evaluata si, in final, estimarea valorii proprietatii evaluate prin prin utilizarea unor chei de conversie. Preturile de vanzare sunt analizate prin utilizarea unor elemente de comparatie adecvate si sunt ajustate corespunzator deosebirilor elementelor de comparatie fata de bunul evaluat / proprietatea evaluata. Prin aceasta metoda, cel mai adesea sunt evaluate valoarea de piata si valoarea de lichidare. |
|
|
